前回までのあらすじ

相続について学ぼうと守口市の「不動産相続の相談窓口」が行う 相続セミナーへやってきた財子とラッキー。

いよいよステップ３に入り折り返し地点に。

今回は不動産評価の種類について。「一物四価」の実態に迫る！

財子―守口市在住。友達から親の相続についての話しを聞き、 自分でも学んでみようを思い相続セミナーへ。

両親は現在二人とも健在。

ラッキー―財子にアドバイスをするべくどこからともなく現れた 謎のキャラクター。相続セミナーについてなぜか詳しい

先生―相続セミナーの先生であり「不動産相続の相談窓口」の方。

財子やラッキーに相続についてのいろいろを教えてくれる。

 

「一物四価」とも呼ばれる、４つの価格

先生「まずは先程説明しました、一物四価についてです」

財子「一物四価って、どういう意味なの？」

先生「一つの物件で４つの価格があるという意味です。ちなみに四価の価格の種類は、以下の通りです」

・実勢価格

・公示価格

・路線価

・固定資産評価額

先生「まず実勢価格は不動産の売買契約が成立する価格、「相場」ともいわれるもので市場で取引される価格になります」

ラッキー「ふんふん」

先生「そして「公示価格」、管轄をしているのは国土交通省で毎年３月に発表されます」

 

「公示価格」の求め方とは

財子「前から思ってたんだけど公示価格とかってどうやって決めているものなの？」

先生「不動産のある地域の中には基準地となる場所が複数決まっています。

この基準地は基本的に動きません。公示価格を決めるためにその年の前年と前前年の各基準地の周辺の取引事例から動きを調査して決めているのです」

ラッキー「へー！そんな決め方をしていたんだ～！」

先生「例えば、○○市○○町〇丁目〇番地という基準地で調べると-2%下がっていて「100/㎡」（１㎡あたり100（千円））というように表記されます。これが３月に発表される際は新聞に掲載されこれを基準に価格を決めています。」

財子「うーん、その公示価格って最終的に何に使われるの？」

先生「例えば道路を通すために土地を買収する際にこの公示価格を参考にして買収価格を決めます。また、次に解説致します路線価や固定資産評価等の基準にもなります」

ラッキー「いろんなことに使われるんだね」

 

続いて「路線価」とは

 

先生「次に「路線価」です。この路線価が相続税の評価をする際に使う価格でこれを管轄しているのは国税庁です。そしてこれば毎年７月のほぼ１日に発表され、新聞に掲載せれます」

ラッキー「ふむふむ」

先生「どのように表記されているのかというと、道路ごとにそれに面する宅地の１㎡当たりの価格が決められており、例えば路線価が「100」と記載されていてそれに面する土地が100㎡の場合その土地の評価額は100（千円）×100㎡で1000万円になります。路線価が決められているエリアは全てその土地が接している道路につけられた路線価を基準に価格を求めています。

また、国税庁は独自に路線価を決めているわけではなく基本的には公示価格を基準に価格を決めています。そして公示価格のおおむね80%を設定しておりますので公示価格が下がればおおむね路線価も下がります。」

 

「固定資産評価額」の算出方法

 

先生「最後に「固定資産評価額」です。おおむね公示価格の70％で設定されており、各自治体が管轄しているので個別の評価方法も反映されています」

財子「ふんふん」

先生「例えばがけ地になった宅地があるとします。固定資産評価額は毎年の納税通知書の中に「評価額」として記載されています。公示価格は国土交通省のＨＰ内の「土地総合情報システム」の中に出ているのでご自分の土地の周辺の価格から検討することができます。そして、この公示価格が実勢価格に一番近い価格になっておりますのでこれを見るとご自分の土地の価格のおおよそを見る事ができます。そして路線価は国税庁のＨＰ内で調べられます。これを見るとご自分の土地の全面道路がいくらかを見る事ができます」

財子「へぇ！じゃあ、私の家の前の道路も見れるの？」

先生「見れますよ。是非ご自身で調べてみてください。」

＝＝＝関連リンク＝＝＝

土地総合情報システム

https://www.land.mlit.go.jp/webland/

路線価図・評価倍率表

http://www.rosenka.nta.go.jp/