LHnews/ 相続ニュース

  • 2020.01.14

    【守口・相続セミナーレポート⑩】土地と建物の評価方法

     

    前回までのあらすじ

    相続について学ぼうと守口市の「不動産相続の相談窓口」が行う 相続セミナーへやってきた財子とラッキー。

    いよいよステップ3に入り折り返し地点に。

    財子―守口市在住。友達から親の相続についての話しを聞き、 自分でも学んでみようを思い相続セミナーへ。

    両親は現在二人とも健在。

    ラッキー―財子にアドバイスをするべくどこからともなく現れた 謎のキャラクター。相続セミナーについてなぜか詳しい

    先生―相続セミナーの先生であり「不動産相続の相談窓口」の方。

    財子やラッキーに相続についてのいろいろを教えてくれる。

    ※記事の性質上、対話形式に進めておりますが実際の勉強会では 質問はもちろんOKですが私語はご遠慮下さいませ…。

     

    土地と建物の評価方法

    先生「そして土地・建物の評価方法について解説いたします」

    ラッキー「はーい!」

     

    【土地】

    ・路線価のある土地(路線価方式)

    路線価×地積(㎡)

    ・路線価のない土地(倍率方式)

    固定資産税評価額×倍率(倍率表)

     

    先生「上記のとおり、路線価地域における土地の相続税評価は「路線価×地積」で計算します。

    そして路線価のない土地もあるのでその場合は倍率方式によって「固定資産税評価額×倍率」で計算します。倍率については倍率表というものがありますので後ほどご説明いたします。続いて建物です」

     

    【建物】

    固定資産税評価額×1.0

     

    先生「建物の評価は固定資産税評価額が相続税評価額とイコールになっております。納税通知書に記載されている評価額…ちなみに評価額は通知書の中で最も額が大きな数字です。これが固定資産税評価額になりますのでおおよその評価額を知ることができます」

     

    公示価格」の求め方とは

     

    財子「ちなみに路線価がイマイチわかりにくいな」

    先生「例えば、柏駅前で事例をあげますね。柏市の中で一番路線価が高いところが柏駅前になります。1つ前でご案内した路線価を調べるページで調べてみてください。

    その場所の路線価が1300のBと書かれているのはわかりますね」

    財子「うん」

    先生「その1300は1㎡あたり130万円という意味になります」

    財子「へぇー!んで、Bはなに?」

    先生「アルファベットは何かというと借地権割合を表しており、路線価図の上にある表に各アルファベットの割合が記載されています」

     

    路線価図にあるアルファベットの意味

     

    財子「どういうこと???」

    先生「自分で持って使っている土地については、路線価のある地域の場合は「路線価×地積」のままで計算します。」

    ラッキー「ふむ…例えば?」

    先生「例えば、路線価が【100のC】となっていて100㎡の地積の場合、

    100(千円)×100㎡=1000万円

    となります」

    ラッキー「なるほどね!」

     

    自己所有の場合と貸地との違い

     

    先生「ただ、この土地を誰かに貸して土地の地代を受け取っている場合はその土地を借りている人が活用しています。逆に地主はこの土地を活用できないことになります。」

    財子「その場合どうなるの!?」

    先生「その場合は借地と底地の表和を分ける事になります。そうすると借地人はこの土地を活用しているので資産課税しなければなりませんし、逆に地主は自分で使うことが出来ず地代をもらうだけなのでその土地の評価を下げてあげなくてはなりません」

    財子「なんだか損?な感じ?」

    先生「そこで、借地権割合がA~Gまであり、それぞれの路線で決められています」

    ラッキー「そうか、そこで活躍するんだね!」

     

    アルファベットでの分け方

     

    先生「例えば、Cと定めてあり、Cが70%と設定されていれば借地権割合が70%で底地の権利割合が30%となり、この1000万円の土地は借地権として700万円の評価で、地主であれば底地の300万円の評価をもつということになります。」

    ラッキー「そういう風にわけるんだね」

    先生「そうです。つまりこの土地の地主が亡くなった場合は底地の評価額の300万円が相続税評価になり、借りている方が亡くなった場合はこの借地権の分の評価の700万円が相続税評価となります。」

    財子「じゃあ貸してる人も借りてる人もちゃんと評価をわけることができるのね!」

    先生「その通り!このように土地を貸している場合には貸している人と借りている人が持つ資産価値の評価を分ける事になります。」

     

    A~Gが示すものとは

     

    先生「また、設定されるアルファベットはその土地の利用度・活用度で変わります。駅前等のよく利用され活用しやすい土地は資産価値が高くその路線価はAやBで借地権割合が高くて、逆に住宅地になると活用度は低くなるので資産価値は低くなり借地権割合も低くなります」

    財子「資産価値が高いとそれだけ割合も高くなるのね」

    先生「例えば、鳩居堂前。ここは日本で約30年間最も高い路線価で一坪約1億3千万円です平成29年にはこの銀座4丁目の路線価がバブル期の1㎡あたり3600万円を超えたことが話題になりました」

    財子「ひええええ、すごい!」

    先生「そして路線価は公示価格をベースに設定されていますが時系列でご説明すると市場取引(実勢価格)と翌年の市場取引を比べてその翌年に公示価格が決まります。そして公示価格をベースに路線価が決定されます。ということで路線価は市場の取引価格と2~3年ずれているということになります」

     

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