前回までのあらすじ

 

相続について学ぼうと守口市の「不動産相続の相談窓口」が行う 相続セミナーへやってきた財子とラッキー。

いよいよステップ３に入り折り返し地点に。

現在は資産となる不動案の相続評価について。

少し難しいがわかればモノになるので頑張って勉強中。

財子―守口市在住。友達から親の相続についての話しを聞き、 自分でも学んでみようを思い相続セミナーへ。

両親は現在二人とも健在。

ラッキー―財子にアドバイスをするべくどこからともなく現れた 謎のキャラクター。相続セミナーについてなぜか詳しい

先生―相続セミナーの先生であり「不動産相続の相談窓口」の方。

財子やラッキーに相続についてのいろいろを教えてくれる。

 

アパートを建てたら相続税が安くなる？

先生「では次はアパートなどの貸家の話をしていきます。」

財子「はい！」

先生「よく”アパートを建てたら相続税が安くなる”と聞かれると思いますよね。ハウスメーカーでは相続税節税のためにアパートを建てましょうと営業されています」

財子「確かによく聞くかもね…なぜかはわからないけど」

先生「そうですよね。ではどうしてアパートを建てたら相続税が安くなるのかについてご説明していきたいと思います」

 

人に貸すことで評価は下がる

 

先生「まず、アパート等の『貸家』と呼ばれるものに関する評価です。これは先ほども貸家の話をしましたが土地を人に貸している場合は相続税評価が安くなるのと実は同じで、建物も人に貸すことによってその評価は下がります」

ラッキー「貸地と同じ考えってことかな？」

先生「そうです！自分で建てたものを人に貸す場合、自分で建てた建物を自分で使えば100％丸々評価されますが、人に貸していると借りている人にそれなりの価値があるのでその分評価を下げるという計算方法になります」

 

貸家評価と貸家建付地評価の計算

 

先生「建物については人に貸している場合、「貸家評価」という評価方法があります。建物は固定資産税評価額がそのまま相続税評価になるので貸家の場合はこの固定資産税評価額がそのまま相続税評価になるので貸家の場合はこの固定資産税評価額に借家権割合をかけたものが相続税評価額となります」

『建物』

貸家評価＝建物評価額×（１-借家権割合（30％）×賃貸割合）

 

『敷地』

貸家建付地評価＝土地評価額×（１－借家権割合×借地権割合×賃貸割合）

 

実例でご紹介

先生「先ほど、路線価評価表や倍率表を見ていただいたように、借地権割合は路線や場所によって違いますが、借家権割合は全国一律の30％です」

財子「どこでもいっしょなんだ！」

先生「そうです、またアパート等の収益物件や住宅と貸家を兼ねている建物の場合は賃貸割合も考慮しなければなりません。賃貸割合とはその建物の床面積に対する貸している割合で、全部貸している場合は100パーセントとなります」

財子「じゃ、じゃあ例えば建物の半分だけ貸していて残りを自分で使っている割合は50パーセント？」

先生「その通りです。というわけでアパートや戸建てを全部人に貸している場合は賃貸割合が100パーセントなので固定資産税評価額の70パーセントがこの貸家の相続税評価額に、また半分だけ貸している場合は賃貸割合は50パーセントになるので固定資産税評価額の85パーセントがこの貸家の相続税評価額になるのです」

 

貸家建付地評価とは

 

先生「一方、この貸家が貸家が建っている敷地に関しても評価が下がり、これを『貸家建付地評価』といいます」

財子「貸家建付地？」

先生「貸家建付地は、自用地よりも相続税評価が下がるんです。土地の評価額は先ほど話したとおり「路線価×面積」です。貸家が建っている敷地の評価はその価格から借家権割合の30％と借地権割合、そして賃貸割合を掛けた割合を引いて算出します」

財子「も、もう少し詳しく（汗）」

先生「借地権割合が70％のところで全部を貸していれば「借家権割合の30％×借地権割合の70％」で21％評価が下がることになります」

 

空室が多いアパートは相続税が高い！

 

先生「ですから。土地を単純に貸した場合でも評価は下がりますが。アパートを建てて建物も土地も貸した場合には土地も建物も評価が下がるということになります」

ラッキー「一概にやりゃいいって話でもなさそうだね」

先生「詳しくはこの後でご説明しますが賃貸割合というのが意外とミソで空室の場合は基本的に貸しているとみなされません。そのため例えば相続発生時に賃貸物件の入居者が退去して空室の場合は貸しているとみなされず評価は高いままになってしまいます」

財子「え！それって大変じゃないの？」

先生「空室が多いアパートだと相続税が高くなり、逆に全部貸している場合だと相続税は安くなります。自分が家を持っていてその家を人に貸していれば建物も土地も評価が下がり相続税も下がるので一戸建てで賃貸借契約を締結していれば建物の評価は30％減に、その敷地については約２割の評価が下がります。誰も借りていない状態だと、丸々自己資本評価になります」