前回までのあらすじ

 

相続について学ぼうと守口市の「不動産相続の相談窓口」が行う 相続セミナーへやってきた財子とラッキー。

いよいよステップ３に入り折り返し地点に。

現在は資産となる不動案の相続評価について。

少し難しいがわかればモノになるので頑張って勉強中。

財子―守口市在住。友達から親の相続についての話しを聞き、 自分でも学んでみようを思い相続セミナーへ。

両親は現在二人とも健在。

ラッキー―財子にアドバイスをするべくどこからともなく現れた 謎のキャラクター。相続セミナーについてなぜか詳しい

先生―相続セミナーの先生であり「不動産相続の相談窓口」の方。

財子やラッキーに相続についてのいろいろを教えてくれる。

 

不良不動産ってなに？

先生「それでは、次は【不良不動産】についてのお話です」

財子「不良不動産？」

先生「なぜ不動産の評価がちがうのか、その不動産の相続税上の評価と実際の価値が異なるケースについてご紹介します。

例えば柏市内にある、約300坪の土地」

財子「広いね！」

先生「そう思うでしょう。地図上で見ると少し先が細くなった台形のような区画です、こちらは公図という土地の地番・形・位置を表したものです。これだけ見るとよくわかりませんが現地写真を見るとその土地は台形の先端部分が1/3とまではいかないですが、傾斜地になっているんです。こうした傾斜地は評価が下がります」

ラッキー「そうなんだ」

先生「先ほどお話しした通り、地図と公図だけでは傾斜地になっているかどうかはわかりません。このように現地に行って初めて見て判明するということがあります。傾斜地以外にも、不動産の実際の価値と評価が剥離してしまうケースがあります。

 

境界が確定していない土地

 

先生「例えば、境界が決まっていない土地です。」

財子「そんなのもあるんだ！」

先生「こういった土地は不動産を売却する際に必ずこの境界を確定してから売渡をすることが売り主の義務となっております。境界が決まっていないと売れないんです」

ラッキー「そ、そうだよね…」

先生「実際買う側からしたら境界が決まっていないと困りますよね。でも相続税上の評価は境界の確定、未確定は関係ありません。境界確定していなくても原則では登記簿上の面積で評価されます」

 

貸地などに不明な権利関係が

 

先生「これは、昔から土地を貸している場合に多いです。実際当初貸していた方と違う方が現在使用している場合などです」

ラッキー「なんかややこしそうだね…」

先生「古い街にある借地等では契約書上の契約者は実際使っておらず、その契約者が別の方に貸していたり亡くなっていたりする場合等があります。そういったことがあるとその不動産は売却できません。ところが相続税上の評価では借地権割合を引くだけで評価されます。契約上のトラブルがあってもそれは考慮されないのです」

 

近隣トラブル物件など

財子「近隣トラブル…！？これは、大変そうだね！」

先生「例えばお隣の庭の木やブロック塀がこちらに越境していて隣地ともめていること等があると売却できない土地になってしまいます。」

ラッキー「たしかに事前に揉めているとわかっていたら買うわけにもいかないもんね… 」

先生「売却できないということはないにしても問題なく売却するよりも当然価値が下がります、ところがそういった場合でも相続税上の評価はまったく関係ありません」

ラッキー「だとしたら、それは問題だよね」

先生「そうなんです」

 

無動路地と違法建築物

 

先生「次に無道路地です。無動路地に関しては基本売却ができません。そもそも建物を建てられず敷地に入ることが出来ませんが相続税上の評価では基本的には50パーセント減にしかなりません。」

財子「そうなんだ！」

先生「そしてあと違法建築の建物も本来売却はできません。購入する側にしても金融機関が融資をしないのでローンが通りません。なかなか普通に売れないということになりますが相続税上では違法建築の建物であろうとなかろうと建物が建っていればそのまま評価されます」

 

旧耐震の建物

 

先生「そして最後に旧耐震の建物です。昭和56年の6/1より前に建てられている建物は耐震構造が違い旧耐震構造とも呼ばれます。現在はこういった物件は売れにくくなってきています」

財子「昨今地震の対策とかも進んでるもんね」

先生「旧耐震の物件に関しては空き家の特別措置法もそうですが基本的に「解体してください」という考え方になっています。ところが解体しなければならないとなるとその不動産の評価は解体費分がマイナスになってしまうケースが多いんですがこういった物件も相続税上の評価は旧耐震だろうが何だろうが建物が建っていればそれで評価され、変わるものはありません」

ラッキー「違うもんなんだ…！」

先生「木造も鉄骨造も鉄筋コンクリートもすべて同じで、耐震構造が根本的に違います。これよりも前に建てられたという言い方をしておりますが、厳密に言うと建築確認申請の許可が下りた日の境になります」