前回までのあらすじ

 

相続について学ぼうと守口市の「不動産相続の相談窓口」が行う 相続セミナーへやってきた財子とラッキー。

いよいよステップ３に入り折り返し地点に。

不良不動産とはどういうものか学び、今回は不動産の現状分析について学ぶ。

現状分析ができる「ROA診断」のご紹介。果たしてROA診断とはどういうものなのか！？

財子―守口市在住。友達から親の相続についての話しを聞き、 自分でも学んでみようを思い相続セミナーへ。

両親は現在二人とも健在。

ラッキー―財子にアドバイスをするべくどこからともなく現れた 謎のキャラクター。相続セミナーについてなぜか詳しい。

先生―相続セミナーの先生であり「不動産相続の相談窓口」の方。

財子やラッキーに相続についてのいろいろを教えてくれる。

 

元気なうちに対策を！

 

先生「では前回までは不良不動産についてのトラブルについて学んでいただきましたが、

ステップ３もいよいよ大詰めです。」

財子「ステップ３はさすがに難しかったけど実際問題視しておかないといけないことがたくさんだったね」

先生「そうなんです、単純に何がいくらあるかというだけではなく

元気なうちに済ませておかなければならないことがたくさんありますね」

財子「私も帰ったら家族で話あってみないとね」

先生「それでは今回は不動産の評価と価値の現状分析についてのお話です」

 

現状把握をすることが相続対策の第一歩

 

先生「先ほどもお話しになりましたが「相続対策」においてまずは現状把握をすることが必要です」

財子「そうだね」

先生「自分の資産の現状として相続税評価がいくらなのか、

例えば

・持っている不動産は実際売るとしたらいくらくらいで売れるものなのか

・持っている不動産にトラブルはないのか

・収益性に問題はないのか

等々…

そういったことをまず確認をしていき、

そうすることで「評価」と「価値」を知り現状把握をします。

まずはここから相続対策が始まります。

そして現状を見て相続税がかかるという場合には

納税資金をどうするかを考えなければなりませんし、

また不動産の中で相続の評価は高いが価値が低くなっている不動産があれば

改善しないといけないですよね。」

 

ROA診断ってなに！？

 

ラッキー「そこまでは前回やっていた内容にもつながるね」

先生「そうです、現状把握から見える問題は今のうちに手を打っておかないと

いずれお子さんたちの代で問題把握をしなければならなくなります。

そのため現状の問題を知り各問題への対策を始めなければなりません。

そこで役立つのが「ROA診断」です」

財子「ROA診断？」

先生「ROAとは『Return On Assets』の略で、

特に不動産を中心とした資産分析の事をそう呼びます」

ラッキー「へぇ～」

先生「例えば

・相続税がいくらかかるのか知りたい

・所有している不動産がいくらくらいで売却できる価値があるのか知りたい

・不動産の価値や状況が一覧でわかる表がほしい

といったご要望を持たれるお客様にお応えすることができます。」

財子「確かに、それが分かるものがあるのなら欲しいかも！」

先生「お持ちの不動産資産の状況を把握できるものは

意外とお持ちでないと思うのですが『ROA診断』でそれらを説明することが出来ます」

 

ROA診断の分析表

 

先生「例えばこのROA診断の分析表を見てみてください」

財子「うわぁ、字がびっしり」

先生「この診断結果の中でROA分析表は上段と下段にわかれています。

上の段…相続税上の評価ベースで計算したもの

下の段…実際売ったらいくらで売れるか価格で評価したもの

評価基準が二つあるんです」

ラッキー「違うものなんだ？」

 

ROA診断分析表・上段解説

 

先生「例えば上の段。

それぞれの物件の所在・名称・利用状況（貸しているのか自分で使っているのか等）を

記入していきます。

土地・建物の面積と取得した年月日、

そして相続税上の土地の評価と建物の評価を出すと合計額がでます。

その評価の合計額に対して借入金が残っている場合は借入金をマイナスすると

これが相続税上の課税対象になりますね。そしてここから基礎控除を引きます…

これが一つの区切りで、

ここから先はその不動産がどれだけの収入を得ているかを出しています。

それに対して土地や建物の固定資産税、管理費等は色々かかりますよね。

これらの支出の合計を出し、収入から支出を引いた実際の利益を出します。

もし借入金等があれば返済額を引いた金額が

実質のキャッシュとして1年間に残るお金になります」