前回までのあらすじ

 

相続について学ぼうと守口市の「不動産相続の相談窓口」が行う 相続セミナーへやってきた財子とラッキー。

いよいよステップ３に入り折り返し地点に。

不良不動産とはどういうものか学び、今回は不動産の現状分析について学ぶ。

現状分析ができる「ROA診断」のご紹介。果たしてROA診断とはどういうものなのか！？

財子―守口市在住。友達から親の相続についての話しを聞き、 自分でも学んでみようを思い相続セミナーへ。

両親は現在二人とも健在。

ラッキー―財子にアドバイスをするべくどこからともなく現れた 謎のキャラクター。相続セミナーについてなぜか詳しい。

先生―相続セミナーの先生であり「不動産相続の相談窓口」の方。

財子やラッキーに相続についてのいろいろを教えてくれる。

 

ROA数値＝高いほど健全性が高い

 

先生「ROAとは「Return　On Assets」の略で、収支の部分を相続税評価額から見てどのくらいの利回りで回っているかが分かるもので、利回り評価になります。そしてこのROAの数値が高ければ高いほど健全性が高いということで収益がきちんと回っていることになります」

財子「ふむふむ…」

先生「逆に低ければ収支がきちんと回っていません。中には当然自宅として使っているもの等もありますから、そういうのはもちろんマイナスになりますが賃貸で収入を得ていても収益が低い物件は何かしらの問題があるということです」

 

評価と収入はイコールではない

 

先生「例えば、補足資料の1つ目の不動産ですけれどもこの不動産の評価は約2000万円ちかくあります。しかし収入が36万円しかありません。利回りを計算すると1.5％になり、非常に低いです。」

財子「どうしてそうなるの？」

先生「その原因は空室が多く収入が低いことにあります。この物件は賃貸物件なんですが空室が多いために利回りが悪いんですね。ということでこの点に問題があることがわかります。ROA診断ではこういう数値を見ていきます」

 

表から読み取れること

 

先生「そういうところから借入金の比率を見ていき、実際の評価に対して借入金が多すぎると健全性が良くないなど判断していきます」

ラッキー「下の段は？」

先生「下の段は上の表と数字がほとんど一緒なんですが違うのは評価額の部分です。これが「この物件を売ったらいくらで売れるか」というところになり、この評価という部分についてみていきます。」

 

ROA診断ポジショニング分析表

先生「ちなみにポジショニング分析・右の評価分析表というのもあります。右の部分から見て頂きます。」

財子「左にはグラフみたいなのが書いてるね」

先生「記載された物件ごとに結果が出ています。そしてA価格とB価格とあり、A価格は先ほど出した「相続評価」でBhyouka ga「実際売ったらいくらで　売れるか」という価格です。それぞれの利回り計算されたものが計算されて一番右のところに「資産効率」というものがあります。「資産効率」というのはこのB÷A、つまり「実際に売却できる価格÷相続評価額」となります。

先ほど、本来不動産というものは実際の価値と相続税評価で見ると「実際の価値のほうが高い」はずっとお話しました。ところが何か問題があると相続税評価のほうが高くなってしまいます。」

ラッキー「どういうこと？」

先生「つまり本来であればB÷Aを計算すると100％を越えるはずなんですが100％を下回るということは「実際に売却できる価格が相続税評価より安くなっている」ということになります。そしてその要因には収益が悪い等の様々なものがあります」

 

ポジショニング分析表の縦軸・横軸

 

先生「次に右の評価分析表を元にした左側のポジショニング表の説明です。

まず縦軸の「収益性」はROA（利回り）で見ています。相続税評価から見た利回りで中心が周辺の収益物件（アパートやマンションや借地）の平均利回りよりも高く回っている物件は上の方にプロットされ、低く回っている物件は下の方にプロットされます」

財子「ふんふん」

先生「次に左右軸で「資産効率」を示します。真ん中をもっと100％として100％よりも高い数字が出されているものは右の方にプロットされ100％よりも下回っているものは左の方にプロットされます。

そして各物件ごとに「利回り」と「資産効率」の数字を出した結果がポジションでプロットされます」