前回までのあらすじ

 

相続について学ぼうと守口市の「不動産相続の相談窓口」が行う 相続セミナーへやってきた財子とラッキー。

いよいよステップ３に入り折り返し地点に。

不良不動産とはどういうものか学び、今回は不動産の現状分析について学ぶ。

現状分析ができる「ROA診断」のご紹介。中でもポジショニング分析表を使用して不動産についての価値を勉強中！

はたしてROA診断について理解ができるのか！？

財子―守口市在住。友達から親の相続についての話しを聞き、 自分でも学んでみようを思い相続セミナーへ。

両親は現在二人とも健在。

ラッキー―財子にアドバイスをするべくどこからともなく現れた 謎のキャラクター。相続セミナーについてなぜか詳しい。

先生―相続セミナーの先生であり「不動産相続の相談窓口」の方。

財子やラッキーに相続についてのいろいろを教えてくれる。

 

ポジショニング分析＝Dゾーンは？

 

先生「ポジショニング分析表ですが、あとはDゾーンの解説です」

財子「Dゾーンはどう読み取るの？」

先生「Dゾーンは”利回りも回っておらず且つ売却すると相続税評価より安くなるという不動産”が入ります。

このゾーンに入る不動産は売却を検討し処分することが対策となります」

 

今後の事業収支はマイハイアーで♪

 

先生「さらにアパート等を経営されている方については賃貸の今後の事業収支をシミュレーションします。」

ラッキー「前に見た、マイハイアーを使ったらいいんだね？」

先生「そうです。所有しているアパートやマンションがあれば現状の家賃収入とローンの残債や金利等から3年後、5年後、それ以降どうなるか。

そして金利が上がった場合や家賃収入が下がった場合どうなるかを見ていき、シミュレーション結果を診断書類の中に添付します」

 

ROA診断で実際にわかったこと

 

先生「以上のように現状のROA診断の結果から収益上の問題や相続税がどれくらいかかるかを出し、その対策として何が必要でどうするのが良いのか分析します。そして具体的な相続対策については皆さまと一緒に各々の不動産について維持するか処分するか等考えていきます」

財子「いろんな角度で見るといろいろ見えてくるね」

先生「このような形で診断し作成した完成形がこちらになります」

 

実際のROA診断書はこんな感じ

 

先生「これがお客様に実際にお渡ししているROA診断書になります。この方の場合はアパートを3棟所有されていました。このような形で最初に所有物件の一覧や位置情報を載せ、個々の不動産のROA分析結果、ポジショニング分析結果、写真や謄本、公図、測量図の登記情報一式を入れ問題点等についてコメントを入れさせていただきます。そしてこの診断書類から対策を検討します」

財子「こんだけ書いてくれているとわかりやすいね！」

先生「ありがとうございます。この診断書があると万が一のことがあっても不動産についての相続財産の内容はすべて分かりますしこれを基に今後の対策を検討することができます」

 

ROA診断総評と次回予告

 

先生「ROA診断は以上のような様々な工程から診断させていただいております」

ラッキー「すごい、こんなにしっかりした診断書類があったら怖いものなしだよね」

先生「相続対策はまず、現状分析することから始まります。現状がわからなければ対策のやりようがありませんので」

財子「なるほどね」

先生「所有する不動産や現預金等全ての資産バランスを見て、今後の対策として何が必要なのか、具体的に何が必要なのかを検討しなければなりません」

ラッキー「ふんふん」

先生「また、お客様のご家族全員で共有していただき今後を考えるためのj共通の材料にしていただくことも大事なことです。この診断書はおおよそ２～～３年ごとに見直すのが一般的です。評価が変わるタイミング等に合わせて定期的にメンテナンスしていくことになります」

財子「２～３年に1回はしないといけないんだ！わかった」

先生「以上でSTEP３の勉強会は終了です。次回はSTEP４、STEP4では相続税がかかる場合、納税資金を作る方法や現金をどれくらい用意しておけばいいか等…節税対策と共に解説させて頂きます」

財子「とうとう実際に相続税の納税の話になるんだね」

先生「そうです、あとは土地活用についてもご紹介いたします」